住宅ローンの返済に困ったら任意売却
住宅ローンの返済が滞っている状況では、いかに所有者でも抵当権者の承諾無しに自宅を勝手に売却して現金化し、返済に充てることはできません。
ただし、「任意売却」という方法を用いれば、それが可能です。
ここでは、足利市・佐野市で「任意売却エージェント」として数々のケースを手がけてきた両毛資産総研コンサルタントが任意売却の仕組みや全体の流れを解説します。
任意売却エージェントが対応します
「任意売却エージェント」とは？
住宅ローンを滞納し続け、返済不能に陥ったら──その住宅を売却してその代金を返済に充てればよいのでしょうか？
いいえ、売却して得られる金額が残債より小さい場合、家を売ることさえできません。かといって、仮にそのままの状態で何の対策も講じなければ、やがて「競売」という最悪の事態が待っています。それを回避するための最終手段が「任意売却」です。
しかし、任意売却は通常の不動産売却とは仕組みも必要なノウハウもまったく異なっているため、どの不動産会社でも対応が可能というわけではありません。その点、「任意売却エージェント」の資格を持つ両毛資産総研コンサルタントなら安心してご依頼いただけます。
この「任意売却エージェント」とは、住宅ローン返済不能に陥ったご相談者に代わって売却や抵当権の解除などについて金融機関などと交渉する代理人のことで、一般財団法人不動産流通支援機構が主催する認定講座を修了し、技能試験に合格した者だけが得られる資格。さらに取得後も更新が必要なため、つねに知識、情報のアップデートが必須となります。
両毛資産総研コンサルタントは足利市で任意売却エージェントがいる数少ない不動産コンサルタント。任意売却の実務スキルや税務・法律の専門知識を生かし、スピーディーで確実な任意売却をお手伝いします。
ローン滞納のリスク
ローンを滞納している状態では通常、自分の意思で自宅を売却できません。これを可能にするのが任意売却であり任意売却エージェントです。
しかし、その任意売却も、着手が遅れると競売という流れを止められなくなります。つまりタイムリミットがある、ということ。その、タイムリミットよりも前に、できるだけ早く「任意売却」に着手しなければなりません。
| 任意売却の余地 | 滞納期間 | 状況 |
|---|---|---|
| 間に合う | 滞納前 | 返済をなんとか続けている状態。しかし、家計への負担は大きくなっています。できればこの時点で対策を考えたいところ。 |
| 3ヶ月滞納 | 滞納2ヶ月目までは督促状が金融機関から送られてきますが、3ヶ月目では「一括弁済通知」に変わります。つまり、残債をすべて一括で払えという意思表示です。これを放置していると金融機関は返済の意思がないものと見なし競売の準備に入ります。 | |
| 4ヶ月滞納 | とうとう「競売開始通知」が届きます。もしこの段階で何の対策も講じないと、残り4～5ヶ月で競売が執行されます。 | |
| ～5ヶ月滞納 | 競売の執行官が自宅不動産や動産など資産を調査するため、裁判所から乗り込んできます。このとき、複数の不動産会社を伴うことも。こうなると競売は目前です。 | |
| 任意売却不可 | 6ヶ月以降 | 競売が開始され、売買が成立すると強制立ち退きとなります。この段階では任意売却を講じることはできません。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 任意売却の余地 | 滞納期間 | 状況 |
|---|---|---|
| 間に合う | 滞納前 | 返済をなんとか続けている状態。しかし、家計への負担は大きくなっています。できればこの時点で対策を考えたいところ。 |
| 3ヶ月滞納 | 滞納2ヶ月目までは督促状が金融機関から送られてきますが、3ヶ月目では「一括弁済通知」に変わります。つまり、残債をすべて一括で払えという意思表示です。これを放置していると金融機関は返済の意思がないものと見なし競売の準備に入ります。 | |
| 4ヶ月滞納 | とうとう「競売開始通知」が届きます。もしこの段階で何の対策も講じないと、残り4～5ヶ月で競売が執行されます。 | |
| ～5ヶ月滞納 | 競売の執行官が自宅不動産や動産など資産を調査するため、裁判所から乗り込んできます。このとき、複数の不動産会社を伴うことも。こうなると競売は目前です。 | |
| 任意売却不可 | 6ヶ月以降 | 競売が開始され、売買が成立すると強制立ち退きとなります。この段階では任意売却を講じることはできません。 |
任意売却の流れ
STEP1お問い合わせ・ご相談
前述のように、任意売却には着手できるタイムリミットがあります。住宅ローンを滞納したら、できるだけ早い段階で当社までご相談ください。なお、任意売却のご依頼、ご相談は下記の電話番号または当サイトのお問い合わせフォームからお願いいたします。担当者がお打ち合わせの日程をご相談させていただきますので希望の日時を仰ってください。また、ご不明な点は、ご依頼の際に担当者におたずねください。
| 両毛資産総研コンサルタントなら査定無料 |
こちらからもご依頼いただけます |
|---|
STEP2現地査定・売却方法と今後の予定をご提案
当社の任意売却エージェントが現地へ赴き不動産を査定します。さらに建物や土地の状況・設備・環境・市場相場を踏まえ、さらに過去の取引事例なども考慮して査定価格（買取価格）を算定し、提出いたします。なお、売却方法や流れ、売却スケジュールについても、こちらからご提案いたします。
STEP3専任媒介契約の締結
査定金額や売却方法、日程など条件面で納得いただけましたら、当社と専任媒介契約を締結していただきます。
STEP4任意売却エージェントによる債権者・抵当権者との交渉
当社の任意売却エージェントがご相談者に代わり、債権者・抵当権者である金融機関と交渉を進め、販売価格や諸費用など条件について煮詰めます。なお、交渉の進捗は随時お客様にご報告いたします。
STEP5販売開始・購入者決定
通常の売却と同様、不動産データベースなどへ物件情報を登録し、購入希望者を募集します。候補者が現れたら迅速に審査した上で問題がなければ売却を進めます。
STEP6交渉
金融機関と最終的な交渉に入ります。ここでは主に売却代金の配分について、任意売却エージェントから先方に条件を提示し、合意を図ります。
STEP7売買契約の締結
金融機関と合意に至ったら買主様との売買契約を締結します。ご相談者には、この時点で物件のお引き渡し準備に入っていただきます。引越先が決まっていない場合は、当社が物件探しをお手伝いします。
STEP8決済・お引き渡し
買主様から売却代金を受け取ると同時に、債務の返済、抵当権の解除、物件の引き渡しを行います。これらの手続きが終了すると、任意売却は完了となります。
