【足利市版】不動産相続マニュアル
基礎知識と手続きの流れとコツ

1.初めての不動産相続で知っておきたい基礎知識

1-1.相続分を決める方法

誰が何をどれくらい相続するかを決める方法は大きく3つあり、遺言書がある場合は「遺言書による相続」、遺言書がない場合は「遺産分割協議による相続」になります。
「法定相続分に則った相続」は実際あまり行われません。

【不動産の相続方法３つとその概要】

法定相続人は配偶者が常に相続人になり、配偶者以外の方は「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またその代襲相続人（甥・姪）」の順序で配属者と一緒に相続人になります。

法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分】

参考：国税庁：法定相続人と法定相続分

1-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」と大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【４つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

1-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

2.不動産相続の手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

2-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

2-2.不動産相続で使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

3.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

なかでも司法書士は、相続人間でのトラブルがないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用がリーズナブルに済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続のトラブル時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

5.限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

6.準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

9.遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

10.相続登記（弁護士、司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日に義務化されました。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

一般的に、司法書士に依頼するケースが多いです。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

栃木県での遺産相続の内訳は、現金が約5割を占めています。
不動産は約4割と、全国と比較すると低い水準です。

栃木県の相続不動産の活用方法で最も多いのは「ご自身が居住」で、約3割の方が相続した不動産に住まわれています。
この数値は全国的に見ても高い水準です。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【栃木県の特徴】

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

足利市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　足利市の不動産の売却相場　種類別】

足利市の不動産相場の概況

足利市の不動産市場は、過去2年と比較し、全体的に大きな値崩れは見られませんでした。
なかでも、現在注目を集めているのは土地です。
2024年における土地の平均売却価格は665万円で、昨年よりも121万円以上（+20％）上昇しました。
過去2年間で最も高値となっており、土地需要の高まりがうかがえます。

足利市郊外のエリアは、人口減少や道が狭いことや交通の便が悪いことで、近年人気が低迷しています。
そのため都市部の中でも渡良瀬川よりも「南側」エリアに人気が集まっています。
さらに、東京までアクセスでき利便性が高い「東武伊勢崎線」沿線や、そこに近いエリアは「南側」の中でも特に人気です。

また、近年は住宅地としてだけでなく、地域の特性を活かした「工業用地」や「商業用地」といった土地活用にも注目が集まっており、2025年以降も土地需要は継続するでしょう。

足利市の相続事例についてご紹介いたします。

詳しくはこちら

• 【足利市版】兄弟・姉妹間の
  相続不動産の悩みを解決した事例
• 【足利市版】相続した実家を
  最適な方法で売却した事例
• 【足利市版】相続登記を不動産会社の
  サポートでスムーズに終わらせた事例

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

6-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

足利市で相続の際に相談できる士業について、詳しくは以下のページをご覧ください。

【足利市版】相続に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方